La venta de una hipoteca a un fondo buitre se refiere a la transferencia de la propiedad de una deuda hipotecaria por parte de la entidad financiera original a un fondo de inversión especializado en la adquisición de activos en dificultades financieras. Estos fondos buitre buscan obtener beneficios mediante la compra de deudas o activos a precios reducidos y posteriormente intentar recuperar el valor total de la inversión.
Cuando una entidad financiera vende una hipoteca a un fondo buitre, generalmente lo hace a un precio inferior al valor nominal de la deuda. Esto se debe a que la entidad financiera considera que la recuperación completa del valor de la hipoteca es incierta o complicada debido a la situación financiera del prestatario o a otros factores. Por lo tanto, la entidad financiera puede optar por vender la hipoteca a un fondo buitre para liberar capital y transferir el riesgo asociado.
Una vez que el fondo buitre adquiere la hipoteca, se convierte en el nuevo acreedor y busca obtener un beneficio de la inversión. Pueden tomar diferentes enfoques para lograrlo, como renegociar los términos del préstamo con el prestatario, buscar un acuerdo de pago o iniciar un proceso de ejecución hipotecaria para recuperar la propiedad y venderla. En algunos casos, los fondos buitre pueden ofrecer opciones de refinanciamiento o reestructuración de la deuda, aunque también hay casos en los que aplican prácticas más agresivas para recuperar su inversión.
Es importante tener en cuenta que la venta de una hipoteca a un fondo buitre puede tener implicaciones para el prestatario original. El cambio de acreedor puede implicar modificaciones en los términos y condiciones del préstamo, y el prestatario puede enfrentar nuevos desafíos en la negociación de los pagos o en la protección de sus derechos.
Es aconsejable que los prestatarios en esta situación busquen asesoramiento legal para comprender plenamente las implicaciones de la venta de la hipoteca a un fondo buitre y explorar opciones para proteger sus intereses y derechos.
¿Cómo puedo saber si mi hipoteca se ha vendido a un fondo buitre?
Los bancos son muy opacos a la hora de compartir información. Normalmente los clientes se enteran de que su hipoteca ha sido vendida cuando quien le llama es el fondo buitre o les envían una carta reclamando la cantidad total de la hipoteca. A partir de ese momento el procedimiento es entre el fondo buitre y el cliente, lo cual deja al banco fuera del tablero de juego.
Posibles causas de nulidad en la cesión de créditos
En España dese la crisis de 2008 la venta de créditos a fondos es más que habitual para recuperar capital. Esto debe ser analizado juridicamente en cada caso particular para analizar las obligaciones de la entidad financiera a la hora de comunicar la cesión del crédito ya que fue declarada nula la cláusula en la que el cliente renunciaba a que se le comunicase la cesión de su crédito (14 de la DA 1ª de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (LGDCU). Esto deja al banco en una situación de desventaja ya que es obligación de la entidad financiera comunicar el importe de la cesión al deudor para que éste pueda adjudicárselo por esa cantidad a través del derecho de retracto.
Para poder pasar al siguiente paso es necesario saber si el crédito es o no litigioso. ¿Qué significa? Cuando el acreedor bien sea el fondo o el banco interpone una demanda judicial de ejecución el crédito pasa a ser litigioso. El artículo 1535 del Código Civil dispone lo siguiente: “Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho. Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo. El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago”.
Esto significa que el banco en este caso tiene la obligación de informar al cliente de que va a vender su crédito y por qué cantidad para que el propietario de la hipoteca pueda comprarlo por ese precio, esta obligación es denominada legalmente como derecho de tanteo.
Esto generalmente no ocurre y el banco actúa de mala fe por lo que se realiza una reclamación judicial exigiendo lo que por ley te corresponde ya que tienes que ser informado de manera fehaciente, clara y comprensible de todo lo que afecte a tu hipoteca. El derecho de retracto consiste en que el propietario del crédito hipotecario lo pueda comprar por la misma cantidad que lo ha comprado el fondo buitre, para esto existe un plazo de nueve días desde que se informa de forma fehaciente al cliente, sin ello el plazo no empieza a contar.