¿Te van ejecutar la hipoteca o vas a perder tu casa?
La ejecución hipotecaria, también conocida como embargo hipotecario o ejecución de la hipoteca, es un proceso legal mediante el cual el acreedor hipotecario (generalmente un banco o entidad financiera) busca recuperar una deuda asegurada mediante una hipoteca sobre una propiedad inmobiliaria.
La ejecución hipotecaria ocurre cuando el prestatario (el deudor) no cumple con los pagos del préstamo hipotecario de acuerdo con los términos y condiciones acordados. En este caso, el acreedor hipotecario tiene el derecho de iniciar un proceso legal para recuperar la propiedad y venderla con el fin de pagar la deuda pendiente.
El proceso de ejecución hipotecaria generalmente sigue los siguientes pasos:
- Incumplimiento del pago: El prestatario deja de realizar los pagos del préstamo hipotecario según lo acordado en el contrato.
- Notificación de incumplimiento: El acreedor hipotecario envía una notificación de incumplimiento al prestatario, informándole sobre la falta de pago y otorgándole un plazo para ponerse al día con los pagos atrasados. Aquí podemos diferenciar dos tramos importantes: el primero es hasta llegar a las tres cuotas impagadas que entonces se considera `estar en mora´y el segundo plazo relevante es la cuota número 12 impagada que es cuando el banco puede iniciar la ejecución hipotecaria
- Reclamación y demanda judicial: Si el prestatario no responde o no logra solventar la situación, el acreedor puede presentar una reclamación y una demanda judicial para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Esto implica presentar una demanda ante el tribunal correspondiente, detallando los incumplimientos del prestatario y solicitando la ejecución de la hipoteca.
- Subasta y venta de la propiedad: Si el tribunal aprueba la demanda, se establecerá una fecha para la subasta de la propiedad. En la subasta, la propiedad se ofrece al público y se vende al postor que ofrezca la cantidad más alta. El producto de la venta se utiliza para pagar la deuda hipotecaria pendiente y, si queda algún remanente, se le devuelve al prestatario o se destina a otros acreedores en caso de que los haya.
- Desalojo: Una vez que se completa la venta de la propiedad, el nuevo propietario puede solicitar el desalojo del prestatario y tomar posesión del inmueble.
Durante el proceso de ejecución o incluso antes de que el banco inicie esto, en un 90% de los casos los bancos venden los créditos impagados a fondos buitre y son estos lo que empiezan a reclamarte la cantidad. En caso de que sea un fondo el que te ejecute la deuda, el procedimiento es exactamente el mismo pero es cierto que si el procedimiento es contra un fondo buitre, tenemos más posibilidades de éxito dada la legislación española.
Es muy importante que si no estás pudiendo pagar tu hipoteca o llevas tiempo sin pagarla, te pongas en contacto con nosotros para poder dar una respuesta legal lo antes posible y que no te quiten tu casa.
Paralización de la ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria está recogida en la Ley de Enjuiciamiento civil y sostiene que el acreedor puede dar por vencido el préstamo en caso de impago y hacerlo suyo. Pero para que esto pueda suceder se tienen que cumplir unos requisitos que en muchas ocasiones no se cumplen.
En primer lugar el banco debe interponer al deudor una reclamación extrajudicial y después dar por vencido el préstamo. Ambas notificaciones tienen que ser a través de burofax. Tras este paso el banco debe realizar el acta de fijación de saldo con la cantidad total adeudada. Una vez se hayan realizado estos tres pasos ya te pueden interponer la demanda de ejecución hipotecaria.
¿Qué tengo que hacer si me envían una demanda de ejecución hipotecaria?
Es muy importante dar de forma correcta este paso. Una vez recibida la demanda tendrás 10 días hábiles para oponerte alegando los motivos que recogen en el artículo 557 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como errores procesales o cláusulas abusivas.
Es muy importante contar con una buena defensa legal ya que esto es lo que puede determinar si se sigue adelante, se paraliza o se desestima la demanda de ejecución.
Las cláusulas abusivas que puedes utilizar para tu defensa son:
- Cláusula de opción multidivisa
- Cláusula suelo
- Comisiones indebidas o abusivas
- Índice IRPH
- Cláusula de vencimiento anticipado por incumplimiento de plazos
- Tipos de interés de demora abusivos
- Titulización del préstamo y falta de legitimación de la entidad financiera
- Fianza y renuncia a los beneficios de excusión, división y orden
- Avales personales abusivos
- Incorrecta tasación inmueble
Otra de las causas para paralizar la ejecución hipotecaria son los avalistas. Generalmente las entidades financieras no informan debidamente de cuáles son las responsabilidades de estos y en muchas ocasiones se les imponen cláusulas de renuncia a los derechos de orden, división y excusión que se consideran abusivas.
¿Qué pasa si no consigo paralizar la ejecución?
En caso de que no se haya podido paralizar la ejecución hipotecaria ya sea por parte del banco o del fondo buitre lo que ocurre es que sacan la casa a subasta y después inician el proceso de desahucio.